Há algum tempo os Empresários e Investidores do ramo de Locação Comercial/Industrial, estão investindo dinheiro em imóveis edificando ou fazendo reformas substanciais, visando atender às necessidades previamente identificadas pelo cliente.
Sobre essa espécie atípica de locação, somente em 19-12-2.012, com a promulgação da Lei nº 12.744, é que passamos a ter a primeira legislação específica sobre o assunto.
Este tipo de relação contratual atípica, regida sobre a aplicação integral da Lei de Locação de Imóveis Urbanos (8.245/91) estava trazendo enorme prejuízos àqueles que exploram tal atividade, pois na locação convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, enquanto no “Built to suit” o aluguel visa remunerar além do uso, também o investimento feito para personalizar o imóvel, ou construí-lo, dentro das peculiaridades e necessidades do inquilino específico
Com tais alterações o empresário desta atividade poderá até utilizar-se de recursos de terceiros e até mesmo realizar operações de financiamento para atingir sua finalidade.
Entre as alterações mais importantes, destacamos que com o advento da referida Lei o Locador poderá se proteger prevendo cláusulas que impeçam que o inquilino denuncie sem qualquer fundamento o contrato, e tão somente lhe comunique tal fato, com uma curtíssima antecedência de 30 (trinta) dias.
Com a criação do artigo 54, da Lei nº 8.245/91, ao regular, mesmo que superficialmente o Contrato “Built to suit”, deu maior amplitude à autonomia da vontade, evitando que cláusulas livremente pactuadas sejam válidas e não venham ser revestidas de nulidade, tendo em conta que a suposta vulnerabilidade do locatário, das locações convencionais, deixem de existir neste tipo de Contrato.
Este negócio, muito interessante e utilizado pelas indústrias e comércio, trazem inúmeras vantagens para os Locatários, que deixam de imobilizar capital para o exercício de sua atividade, além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.
E por outro lado as Locações dessa natureza são interessantes para os Locadores, que nesta esteira passam a ter segurança de um contrato firme, feito geralmente com pessoas jurídicas estabelecidas no mercado. Podendo prever prazo contratual suficiente para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis com tais investimentos.