O condomínio existe quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes, podendo ser residencial ou comercial.
O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.
As normas gerais decorrem da Legislação Nacional, quanto às particularidades dentro de cada condomínio, devem constar na Convenção e o Regulamento Interno.
Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles (sendo que, na ausência, prevalecerá sempre a Regra Geral das normas nacionais).
Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.
Assim, abaixo, identificaremos alguns casos em que se aplica o Direito Condominial, pois, onde existe convívio de pessoas, o que ocorre cada vez mais e com maior proximidade entre elas, a chance de atritos aumenta significativamente e, assim, a figura do síndico funciona como um verdadeiro intermediador, pautado na Lei e nos regimentos internos de conduta, aos quais restará limitado, não podendo criar regras e formas de solução.
Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.
Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.
A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:
Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.
Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.
Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.
Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.
Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.
No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.
Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.
Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas (processo judicial), Câmaras de Arbitragem (decisão administrativa com forma de sentença judicial para ser executada) e Câmaras de mediação (busca de solucionar o problema sem maiores desgastes, por liberalidade das partes e não gera um decisão que se possa executar).
Assim como os contratos particulares, as regras condominiais valem para todos os condôminos e os desrespeitos à elas gera consequências, igualmente definidas neste regramento interno e, quando, mesmo assim, não há solução, será necessário a busca de outras formas, seja ela judicial, administrativa ou mediadora.