O STF, em conclusão recente sobre matéria dos juros devidos na desistência da compra imobiliária, definiu que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado da sentença nos contratos anteriores à lei do distrato (2018).
O Julgamento sobreveio de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir da decisão final do processo judicial.
Foi exposta que toda a evolução de entendimentos sobre o tema, que reconheceu, excepcionalmente, o direito potestativo do promissário-comprador de exigir a revisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, de forma imediata, em parcela única.
Em razão de tais entendimentos, as incorporadoras passaram a inserir cláusulas nos contratos permitindo a desistência do comprador e comumente fixando percentual de retenção dos valores.
Restou definido (no julgamento) que não há como reconhecer como pré-existente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado: “A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica com a mudança da cláusula; não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação.” Assim, concluiu que inexiste mora do promitente-vendedor, de modo que somente a partir do trânsito em julgado da sentença poderiam incidir os juros de mora.
O que há é uma intenção de quem desiste unilateralmente por vontade própria de que seja alterada uma cláusula do contrato e substituída por cláusula diversa, que será forjada pelo Judiciário, por isso constitutiva a decisão.
A tese defendida garante uma proteção aos promitentes-vendedores, que até então se viam desprotegidas frente a judicialização em massa de rescisões contratuais imotivadas.
A aplicação dos juros de mora a partir da citação (momento em que a parte, validamente, toma conhecimento da ação contra ela proposta) incentivava a busca do Judiciário pelo consumidor, que via a possibilidade de rescisão como verdadeiro investimento. Praticamente se anulava a perda com a cláusula penal somente com os juros de mora percebidos no curso do processo. Agora a realidade é outra. Há que se respeitar o contrato de promessa de compra e venda e, caso se busque sua alteração, somente perceberá juros a partir da definição final judicial.
Resultado define que, enquanto não definida a eventual alteração de cláusula contratual, não há mora da incorporadora, em razão da natureza constitutiva da sentença, gerando, assim, uma forma de priorizar os institutos, a boa-fé contratual e garantir a força dos contratos firmados, se distanciando da busca pelo enriquecimento sem causa.