Nas execuções judiciais é concedido ao credor a possibilidade de satisfação de seu crédito, através de localização e efetivação de penhora de bens móveis ou imóveis, pertencentes ao patrimônio do devedor executado.
Ocorre que, muitas vezes, os bens localizados estão registrados em copropriedade do devedor com terceiros, inclusive cônjuges que possuem interesse próprio ou em regime de meação, que não fazem parte da obrigação originária da dívida, cuja constrição (bloqueio/penhora) do bem indivisível acarretaria grave dano à propriedade destes.
Nesse sentido, o Código de Processo Civil de 2015 passou a admitir o leilão judicial da totalidade do bem imóvel indivisível/em condomínio (quando há mais de um proprietário), em qualquer hipótese de propriedade em comum, resguardando-se ao coproprietário ou cônjuge alheio à execução a sua parte em dinheiro.
Para proteger os coproprietários de imóvel indivisíveis – NÃO DEVEDORES, a lei previu expressamente o direito de preferência na compra do bem, caso os coproprietários não queiram perder sua propriedade, mediante a compensação financeira. Ou seja, pagaria 50% do valor da avaliação do imóvel.
Contudo, caso o coproprietário, alheio à dívida, não exerça tal direito (prioridade de compra), preserva-se hígido o seu patrimônio, mediante a apuração do valor da sua parte com base na avaliação do imóvel. Veja que será considerado o valor de mercado do bem, e não mais pelo preço obtido na alienação judicial, como ocorria no regime anterior.
A lei passou a proteger automaticamente o coproprietário não devedor, tanto pela preferência na arrematação do bem, em caso de leilão, como pela preservação integral do seu patrimônio, se convertido em dinheiro.
Tal situação ficou ainda mais clara após decisão do Superior Tribunal de Justiça, o qual firmou o seguinte entendimento: “imóvel indivisível – sendo copropriedade, pode ser leiloado, mas a penhora só deve recair sobre a cota do devedor.”
Pelo exposto, resta cristalino que o gravame/penhora/leilão judicial não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados, concedendo dessa forma maior garantia ao coproprietário que poderá exercer seu direito de preferência e a preservação total de seu patrimônio.
Caso ocorra bloqueio em seu bem imóvel, por dívida do coproprietário, procure imediatamente o escritório de advocacia, para defesa de seus direitos e preservação patrimonial.