É de conhecimento popular que o ITR (Imposto Territorial Rural) incide sobre imóveis rurais e o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) sobre imóveis urbanos. Uma meia verdade.
Há casos em que mesmo o imóvel localizado em região urbana poderá pagar o ITR. Pois, por exemplo, está se tornando cada vez mais comum no mundo a prática de fazendas/plantações verticais.
Juridicamente falando, o artigo 32 do CTN (Código Tributário Nacional) institui que o fator determinante para cobrar o IPTU é a localização do imóvel. Por outro lado, o artigo 15 do Decreto Lei nº 57/1966 privilegia a destinação econômica. Assim, como ambos foram recepcionados pela Constituição Federal (de 1988) como lei complementar, surgiu o conflito normativo no atual ordenamento jurídico.
Assim, o Superior Tribunal de Justiça manifestou-se pela não incidência do IPTU no imóvel localizado em área urbana, desde que ele seja comprovadamente utilizado na exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, caso em que incidiria o ITR.
Ou seja, numa análise prévia, existem quatro conclusões a partir desse entendimento:
a) se o imóvel está em zona urbana, há requisitos mínimos de melhoramentos do artigo 32 do CTN e apresenta exploração rural, recolherá o ITR;
b) se o imóvel está em zona urbana, há requisitos mínimos de melhoramentos do artigo 32 e sem exploração rural, recolherá o IPTU;
c) se o imóvel está em zona urbana, não há requisitos mínimos de melhoramentos do artigo 32 e sem exploração rural, recolherá o ITR; e
d) se o imóvel está em zona rural, recolherá o ITR.
Assim, possibilitar a tributação pelo ITR, em decorrência da atividade agrícola, garante a efetividade da função social da propriedade, em alinhamento com o escopo histórico do ITR de frear as propriedades improdutivas e, também, coaduna-se com o progresso econômico e social.
Portanto, esses novos modelos de negócio (fazenda vertical, por exemplo) são capazes de dar uma outra perspectiva ao “conhecimento popular” que certamente acabará ensejando na produção legislativa específica, de modo a não ofender o princípio constitucional da legalidade.