Prosseguindo nas orientações sobre regularização de imóveis, trataremos da possibilidade de adjudicação de imóvel.
Segundo regra do artigo 1.418, do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Como consta da lei, a adjudicação de um imóvel ocorre quando o adquirente realiza um contrato antecedente, cumpre com todas as suas obrigações e, por razões diversas, deixa de realizar a formalização mediante escritura pública de compra e venda, impossibilitando sua vinculação à propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Para obter a regularização, deve realizar o ajuizamento de uma ação, demonstrando a existência do negócio jurídico (contrato), o cumprimento de suas obrigações (pagamentos) e a recusa ou impossibilidade de localização do vendedor, frustrando a concretização.
Analisadas estas provas, entendendo o Poder Judiciário por demonstrado o direito do Adquirente, é proferida sentença declaratória, com subsequente expedição de carta de adjudicação, a qual é levada ao Cartório de Registro de Imóveis.
Deve-se destacar, ainda, que em junho de 2022 foi sancionada a Lei 14.382, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), regulamentando a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis que sejam objeto de promessa de venda ou de cessão. Segundo consta de seu artigo 216-B, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel.
Por fim, não se deve desconsiderar as situações em que a dificuldade em formalizar a escritura pública e regularização é imposta ao vendedor, permanecendo este indevidamente vinculado às obrigações tributárias, passivos ambientais e outras circunstâncias que possam lhe provocar prejuízos.
Desta forma, seja na condição de comprador, seja na condição de vendedor, é indispensável para proteção de seu patrimônio e de sua família, evitando a prática de atos negociais em desacordo com as formalidades exigidas pela legislação e, em tendo assim ocorrido, buscar as formas adequadas para a regularização do ato.
Para correta análise de regularidade documental de um imóvel, sempre recomendável a contratação de profissionais aptos e capazes à correta verificação e orientação, estando a equipe multidisciplinar da Athayde Advogados sempre atenta às necessidades e vertentes do mercado, possibilitando uma ampla consultoria para casos desta natureza.